Deutschland kennt nicht den einen Immobilienmarkt. Zwischen Alpenrand und Küsten, zwischen Metropolen und Regionen abseits der großen Verkehrsachsen pendeln die Kaufpreise für Wohnungen und Häuser in Spannweiten, die selbst Kenner überraschen. Nach dem Boom der Jahre bis 2022 dämpften höhere Zinsen und Baukosten zunächst die Nachfrage. 2024 schwächten sich die Rückgänge laut mehreren Marktberichten spürbar ab, in ersten Teilmärkten zog die Dynamik wieder an. Gleichzeitig blieb die Kluft zwischen Toplagen und preisgünstigen Räumen groß. Wer Preise verstehen will, betrachtet deshalb nicht nur Großstädte, sondern auch ihre Landkreise, beliebte Ferieninseln und die traditionell günstigen Städte im Osten sowie im Ruhrgebiet. Die folgende Landkarte ordnet die Extreme ein – mit Zahlen aus aktuellen Marktbeobachtungen und einem Blick auf Entwicklungen seit der Zinswende.
Warum die Preislandkarte so weit auseinandergeht
Damit Preise steigen, braucht es das Zusammenspiel aus knappen Flächen, hoher Kaufkraft, attraktiven Arbeitsplätzen, leistungsfähiger Infrastruktur und begehrten Wohnlagen. In Tourismusmagneten treiben Zweitwohnsitze und Ferienvermietung die Nachfrage, im Umland wachsender Wirtschaftszentren wirken kurze Pendelzeiten und gute Anbindung. Anderswo drücken demografische Trends, Leerstand oder schwächere Beschäftigungslagen das Niveau. Hinzu kommen Neubaupreise, die seit Jahren deutlich über Bestandswerten liegen und damit in Neubau-starken Kommunen den Durchschnitt nach oben ziehen – und zwar je nach Region mal stärker, mal schwächer. Studien zeigen, dass die Aufschläge auf Neubauten regional stark variieren und im Alpenvorland oder in einzelnen Landkreisen besonders ausgeprägt sind.
Die teuersten Hotspots 2025
München und das obere Isarland
In der Spitze bleibt München unangefochten. Für Eigentum in der Stadt werden 2025 in Auswertungen weiterhin die höchsten Kaufpreise je Quadratmeter genannt. Zudem erreicht das nähere Umland teils fast städtisches Niveau. Landkreis München, Starnberg, Miesbach und weitere Landkreise im Alpenvorland reihen sich mit Werten zwischen gut 6.000 und über 7.000 Euro pro Quadratmeter in die oberste Liga ein. Diese Kombination aus sehr knappen Flächen, hoher Kaufkraft und hoher Lebensqualität verfestigt die Langfrist-Attraktivität der Region.
Sylt, Nordfriesland und die Küsten
Besonders markant ist das Preisniveau auf den nordfriesischen Inseln, allen voran Sylt. Aktuelle Küstenberichte nennen durchschnittliche Hauspreise jenseits der 14.000 Euro pro Quadratmeter. Auch andere Inseln wie Föhr und Amrum notieren im hohen vierstelligen bis fünfstelligen Bereich. Auf dem Festland liegen die Preise deutlich tiefer, was die Zweiteilung zwischen Ferienimmobilienmarkt und regionalem Eigentumsmarkt verdeutlicht.
Frankfurt, Hamburg, Stuttgart und Berlin
Unter den Großstädten folgen hinter München weiterhin Frankfurt am Main und Hamburg mit mittleren Wohnungskaufpreisen deutlich oberhalb von 5.000 Euro pro Quadratmeter. Stuttgart hält sein hohes Niveau trotz zwischenzeitlicher Korrekturen, Berlin liegt inzwischen stabil im oberen Mittelfeld der A-Städte. Premiumsegmente zeigen eine eigene Dynamik: In Hamburg etwa legte das Angebot exklusiver Eigentumswohnungen laut Marktanalysen zu, während die Medianpreise leicht nachgaben – ein Hinweis auf mehr Verhandlungsspielraum in Toplagen.
Wo Immobilien am günstigsten sind
Sachsen, Thüringen und das Erzgebirge-Vogtland
In Teilen Ostdeutschlands bleiben die Einstiegspreise besonders moderat. Chemnitz, Zwickau und einige Nachbarstädte zählen zu den günstigsten Eigentumsmärkten. Für Wohnungen werden hier häufig Quadratmeterpreise zwischen knapp über 1.000 und rund 1.500 Euro genannt, Häuser liegen je nach Lage und Zustand höher, bleiben aber im Vergleich zu westdeutschen Oberzentren deutlich günstiger. Einzelne Auswertungen zeigen zuletzt sogar wieder leichte Anstiege, was nach den Rückgängen der Vorjahre auf Stabilisierung hindeutet.
Ruhrgebiet und weitere Regionen mit guter Leistbarkeit
Günstige Kaufpreise allein sind nicht entscheidend; entscheidend ist das Verhältnis zu den örtlichen Einkommen. In mehreren Ruhrgebietsstädten ergibt sich dadurch eine vergleichsweise hohe Leistbarkeit, weil moderate Löhne auf besonders niedrige Kaufpreise treffen. Rankings zur Leistbarkeit sehen regelmäßig Städte aus dem Revier vorn, während die klassischen Metropolen trotz höherer Gehälter wegen der Kaufpreise schlechter abschneiden. Diese Spreizung ist ein Kernmerkmal des aktuellen Marktes.
Zwischen Dom, Rhein und Metropolregion: Immobilien in Speyer
Die Domstadt am Oberrhein belegt in der Preislandkarte eine Zwischenposition. Immobilien in Speyer bewegen sich deutlich über den günstigsten ostdeutschen Märkten, bleiben aber unterhalb der Spitzenwerte der A-Städte und der bayerischen Seenlandschaften. Für Eigentumswohnungen werden 2025 je nach Quelle im Mittel rund 3.400 bis knapp 3.700 Euro pro Quadratmeter genannt, Häuser notieren im Bereich von etwa 3.900 bis gut 4.100 Euro pro Quadratmeter. Diese Spanne spiegelt sowohl die Lagequalität innerhalb der Stadt als auch die Nähe zur Metropolregion Rhein-Neckar mit Mannheim und Heidelberg. Speyer profitiert von kurzer Distanz zu Arbeitsplätzen, einem kompakten, historisch geprägten Zentrum und einer breiten Wohnungsstruktur vom Altbau bis zum Neubauquartier.
Auch bei der Miete zeigt sich ein mittleres Niveau innerhalb der Region. Für Wohnungen liegen jüngste Angaben um 11 bis 12,5 Euro pro Quadratmeter, teils etwas höher in gefragten Lagen. Das deckt sich mit Beobachtungen, dass Mieten in vielen Mittelstädten moderat zulegen, während Kaufpreise nach dem Rückgang 2023/24 teils seitwärts laufen. In Summe ergibt sich in Speyer ein Markt, der weder in die Luxusklasse noch in das Schlussfeld fällt – vielmehr ein Standort mit solider Nachfrage und nachvollziehbaren Preisrelationen.
Wie sich die Preisränge seit der Zinswende verschoben haben
Der Zeitraum 2023 bis 2025 brachte eine spürbare Neuordnung. Nach kräftigen Rücksetzern in 2023 schwächte sich der Preisrückgang 2024 deutlich ab, 2025 meldeten mehrere Beobachter eine seitwärts bis leicht aufwärts gerichtete Entwicklung in Teilmärkten. In den teuersten Regionen blieben die Quadratmeterpreise trotz Korrekturen hoch; dort wirken die strukturellen Treiber besonders stark. In günstigeren Groß- und Mittelstädten kamen Käuferinnen und Käufer preislich wieder näher an das Niveau von 2020/21 heran, wobei die Spannen je nach Lage und Objektzustand erheblich sind. Landesweite Übersichten zeigen zudem, dass der Abstand zwischen Neubau- und Bestandswohnungen vielerorts größer ist als vor der Zinswende.
Teuer oben, günstig unten: die Geografie der Extreme
Alpenrand, Seenlandschaften und Speckgürtel
Wer in Deutschland die höchsten Kaufpreise sucht, findet sie großteils in zwei Clustern: erstens in der Metropole München und ihrem Umland, zweitens in landschaftlich außergewöhnlich attraktiven Landkreisen des Alpenvorlands. Miesbach am Tegernsee, Starnberg am gleichnamigen See, Garmisch-Partenkirchen sowie der Landkreis München rangieren seit Jahren bei den Spitzenreitern, was in aktuellen Analysen erneut belegt ist. Diese Regionen verbinden sehr hohe Nachfrage mit knappen Flächen und starker Bindung der Bewohner an den Standort.
Inseln und ausgewählte Küstenorte
Auf Sylt und in Teilen Nordfrieslands liegen die Quadratmeterpreise selbst nach der Korrekturphase weiterhin in einer eigenen Liga. Ferienimmobilien und Zweitwohnsitze stützen die Nachfrage, während die Zahl der angebotenen Objekte begrenzt bleibt. Auch auf Ostseeinseln wie Norderney oder Juist ist das Niveau hoch, wobei kurzfristige Schwankungen auftreten. Für das Festland lässt sich dagegen eine deutlich moderatere Preiszone festhalten.
Städte mit hohem Flächenangebot und industriellem Erbe
Das untere Ende der Skala wird von Städten geprägt, die über viel Bestandswohnraum verfügen und deren Wirtschaft sich in langem Strukturwandel befindet. Chemnitz, Zwickau, Gera oder auch einzelne Städte im nördlichen Ruhrgebiet bieten daher ungewöhnlich viel Fläche fürs Geld. Untersuchungen zur Leistbarkeit stellen genau diese Kombination heraus: niedrige Kaufpreise bei zugleich ausreichenden Einkommen ermöglichen den Einstieg ins Eigentum, während in München, Hamburg oder Frankfurt trotz hoher Einkommen die Kaufpreise dominieren.
Neubaupreis, Bestandswert und Mikrostandort
Überregionale Ranglisten sind hilfreich, doch im Alltag entscheidet der Mikrostandort. In einer Stadt können zwischen einem sanierten Altbau in zentraler Lage, einem Reihenhaus aus den 1970er Jahren am Stadtrand und einer neuen Stadtwohnung mehrere tausend Euro pro Quadratmeter liegen. Deutschlandweit zeigen Auswertungen, dass Neubauten im mittleren Preissegment gegenüber Bestandswohnungen deutliche Aufpreise aufrufen, in manchen Regionen ausgeprägter als in anderen. Ein Teil dieser Differenz erklärt sich aus Baukosten, energetischem Standard und Zuschnitt moderner Grundrisse.
Blick nach vorn: Was 2026 und darüber hinaus prägen dürfte
Ob die Talsohle flächendeckend durchschritten ist, hängt maßgeblich an Zinsen, Einkommen, Neubauleistung und regionaler Wirtschaft. Studien verweisen darauf, dass die Preisrückgänge 2024 bereits spürbar kleiner ausfielen als 2023. Gleichzeitig ist die Angebotssituation im Bestand heterogen: In Toplagen bleibt die Auswahl knapp, andernorts wächst das Inseratevolumen. Für die kommenden Jahre rechnen Institute und Portale mit einer Seitwärtsbewegung auf landesweiter Ebene, begleitet von regionalen Ausschlägen – von Wiederanziehen in Metropolräumen bis hin zu anhaltender Stabilität in Regionen mit viel Bestandsfläche.
Methodischer Hinweis zu Preisen und Quellen
Kaufpreisangaben in Marktberichten beruhen meist auf Angebotsdaten, seltener auf notariell beurkundeten Transaktionen. Dadurch spiegeln sie Markterwartungen wider, nicht zwangsläufig den endgültigen Kaufpreis. Median- und Durchschnittswerte, Stichtage und regionale Abgrenzungen unterscheiden sich zwischen Anbietern, weshalb Spannen auftreten. Für die Einordnung der teuersten und günstigsten Regionen wurden in diesem Beitrag aktuelle Auswertungen der Jahre 2024 und 2025 herangezogen, unter anderem von großen Portalen, Bankenstudien und Medienberichten. Bei Städten und Landkreisen mit besonders dynamischem Geschehen – etwa Inseln oder Alpennähe – können Veränderungen innerhalb weniger Quartale auftreten.
Beispiele aus den Quellen
Für München und das direkte Umland nennen Analysen wiederholt Spitzenpreise von rund 7.000 bis über 8.000 Euro pro Quadratmeter, teils mehr in sehr guten Lagen. Auf Sylt liegen durchschnittliche Hauspreise deutlich über 14.000 Euro pro Quadratmeter. Frankfurt und Hamburg bewegen sich laut aktuellen Übersichten im Bereich fünftausend bis knapp sechstausend Euro. Chemnitz und Zwickau unterstreichen das günstige Segment mit Wohnungspreisen teils um 1.200 bis 1.500 Euro pro Quadratmeter. Für Speyer variieren die jüngsten mittleren Werte – je nach Quelle – zwischen etwa 3.4 und knapp 4.1 Tausend Euro. Diese Bandbreiten illustrieren die Spannweite im deutschen Markt.
Fazit: Eine zweigeteilte Republik – mit vielen Zwischenstufen
Wer die Verhältnisse auf dem deutschen Immobilienmarkt 2025 zusammenfasst, erkennt eine stabile Rangfolge an der Spitze, eine breite Mitte und ein weiterhin günstiges Einstiegsfeld. München, das alpine Umland und die nordfriesischen Inseln bleiben die kostspieligsten Adressen; dort begrenzen knappes Angebot, hohe Standortqualität und starke Nachfrage die Korrekturspielräume. Frankfurt, Hamburg, Stuttgart und Berlin halten ein hohes Niveau, wobei sich besonders im Premiumsegment Verschiebungen zeigen. Am anderen Ende stehen Städte mit viel Bestandsfläche und moderater Nachfrage, etwa in Sachsen oder Teilen des Ruhrgebiets – hier ergibt sich für Selbstnutzer und Kapitalanleger weiterhin viel Wohnfläche für vergleichsweise wenig Geld. Speyer ordnet sich mit soliden Werten zwischen diesen Polen ein: attraktiver Wohnstandort im Rhein-Neckar-Raum, ohne die Preisspitzen der absoluten Hotspots.
Für die nächsten Jahre spricht vieles für einen Markt, der regional verschieden tickt. Neubau bleibt teuer und rar, Bestandsobjekte bestimmen vielerorts das Bild. Wer Preise vergleicht, achtet auf den Mikrostandort, den Zustand der Gebäude und die lokale Einkommenslage – nicht nur auf den Städtelabel. So entsteht ein realistisches Bild davon, wo in Deutschland die Immobilien am günstigsten und am teuersten sind – und wo dazwischen die lebenswerten, oft unterschätzten Lagen liegen, die ein ausgewogenes Verhältnis aus Kaufpreis, Lagequalität und Zukunftsaussichten bieten.
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